Pn-Pt 10:00 - 16:00 
Przełom w interpretacji przepisów o najmie i sprzedaży nieruchomości
Najem i sprzedaż nieruchomości – właściciele mogą odetchnąć z ulgą. Najnowsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego przynoszą korzystne rozstrzygnięcia w zakresie opodatkowania przychodów z najmu oraz sprzedaży nieruchomości. Wbrew dotychczasowemu stanowisku organów podatkowych, NSA jasno wskazuje, że ani zamieszczanie ogłoszeń w internecie, ani korzystanie z usług pośrednika, ani nawet kontynuacja działalności spadkodawcy nie przesądzają automatycznie o biznesowym charakterze tych czynności.
Jak zauważają specjaliści z kancelarii świadczących doradztwo podatkowe w Katowicach, jest to istotna zmiana podejścia, która może znacząco wpłynąć na optymalizację podatkową dla właścicieli nieruchomości.
Najem nieruchomości – to podatnik decyduje o charakterze działalności
Kluczowym orzeczeniem, które zmieniło podejście do kwalifikacji przychodów z najmu, była uchwała NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). Sąd podkreślił, że o charakterze najmu decyduje przede wszystkim sam podatnik, który ma prawo swobodnie przesuwać składniki swojego majątku między sferą prywatną a gospodarczą.
Zdaniem doświadczonych specjalistów zajmujących się optymalizacją podatkową w Katowicach, orzeczenie to daje podatnikom znaczące możliwości planowania podatkowego.
Sprawa spadkobiercy kontynuującego najem
Najnowszym potwierdzeniem tej linii orzeczniczej jest wyrok NSA z 19 marca 2025 r. (sygn. akt II FSK 842/22). Sprawa dotyczyła podatnika, który odziedziczył po matce dwie zabudowane działki. Matka przed śmiercią wykazywała przychody z najmu jako dochody z działalności gospodarczej. Syn złożył początkowo oświadczenie o kontynuowaniu tej działalności, ale później doszedł do wniosku, że jego aktywność w zakresie najmu nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z podatnikiem, uznając, że złożenie oświadczenia o kontynuacji działalności gospodarczej jest nieodwracalne. Jednak dzięki profesjonalnemu wsparciu prawnika z Sosnowca specjalizującego się w postępowaniach podatkowych, podatnik skutecznie zakwestionował tę interpretację.
NSA stanął po stronie podatnika, wskazując, że:
- Złożenie oświadczenia o kontynuowaniu działalności gospodarczej spadkodawcy nie jest nieodwracalne
- O źródle przychodów decydują okoliczności obiektywne, a nie samo oświadczenie
- Kluczowe znaczenie mają przesłanki z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT
Jak podkreśla adwokat z Sosnowca zaangażowany w podobne sprawy: „To orzeczenie ma fundamentalne znaczenie dla osób, które kontynuują działalność po zmarłych członkach rodziny. Daje im możliwość weryfikacji wcześniejszych decyzji w świetle rzeczywistego charakteru prowadzonej działalności.”
Co ciekawe, w tej konkretnej sprawie podatnik dążył do opodatkowania na zasadach ogólnych, co w jego przypadku oznaczało wyższy podatek (do 32% zamiast 19% liniowego PIT). Potwierdza to, że sposób opodatkowania powinien być zgodny z charakterem prowadzonej działalności, a nie jedynie narzędziem optymalizacji podatkowej.
Sprzedaż nieruchomości – kiedy jest prywatna, a kiedy biznesowa?
W odróżnieniu od najmu, przy sprzedaży nieruchomości podatnik nie ma dowolności w kwalifikacji przychodów. Kluczowe znaczenie ma to, czy działania sprzedającego noszą cechy działalności gospodarczej wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, czyli czy są wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły.
Przeprowadzenie rzetelnego audytu podatkowego przed sprzedażą nieruchomości może uchronić przed nieprzyjemnymi konsekwencjami nieprawidłowej kwalifikacji podatkowej – zwracają uwagę eksperci podatkowi.
Internetowe ogłoszenia nie przesądzają o działalności gospodarczej
W wyroku z 11 marca 2025 r. (II FSK 800/22) NSA rozstrzygnął, że korzystanie z internetu i innych mediów masowego przekazu w celu uzyskania najwyższej ceny sprzedaży nie przesądza o biznesowym charakterze transakcji. Sprawa dotyczyła podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, ale nie w zakresie obrotu nieruchomościami.
Dyrektor KIS uznał, że działania podjęte w związku ze sprzedażą działki miały charakter zorganizowany i zarobkowy, o czym miało świadczyć m.in. zamieszczenie ogłoszeń internetowych. Doradca podatkowy z Katowic, reprezentujący podatnika, skutecznie zakwestionował tę interpretację podatkową.
NSA nie podzielił stanowiska organu, podkreślając:
„Działania właściciela działki, zmierzające do podniesienia jej wartości i przygotowania do sprzedaży, ograniczały się do standardowych czynności i nie przekraczały zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.”
Specjaliści zajmujący się postępowaniami podatkowymi wskazują, że takie orzeczenia stanowią cenny precedens w sporach z fiskusem.
Współpraca z pośrednikiem nie oznacza działalności gospodarczej
Podobne stanowisko NSA zajął w wyrokach z 11 marca 2025 r. (II FSK 782/22) i 13 marca 2025 r. (II FSK 801/22). Dotyczyły one podatników, którzy kupili grunty na własne potrzeby, ale nie mogli zrealizować planów budowy domów jednorodzinnych z powodu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym zdecydowali się na sprzedaż działek.
Organy podatkowe uznały, że zawarcie umów z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami oraz działania zmierzające do zwiększenia atrakcyjności działek świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej. Dzięki wsparciu doświadczonego prawnika z Sosnowca, podatnicy skutecznie zakwestionowali te interpretacje.
NSA zakwestionował podejście fiskusa, wskazując, że:
- Samo udzielenie pełnomocnictwa pośrednikowi nie wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej
- Dążenie do uzyskania dobrej ceny sprzedaży jest racjonalnym działaniem właściciela
- Aktywność sprzedającego musiałaby się charakteryzować ciągłością i profesjonalnym charakterem, by uznać ją za działalność gospodarczą
„W toku postępowania podatkowego udało się wykazać, że działania podatników miały charakter incydentalny, niezawodowy i były typowe dla zarządu majątkiem prywatnym” – komentuje adwokat z Sosnowca, który reprezentował jednego z podatników.
Praktyczne znaczenie wyroków NSA dla właścicieli nieruchomości
Najnowsze orzeczenia NSA mają istotne konsekwencje podatkowe dla właścicieli nieruchomości. Biura świadczące doradztwo podatkowe w Katowicach zwracają uwagę na następujące aspekty:
Dla najmu:
- Podatnik może zdecydować, czy najem stanowi działalność gospodarczą, czy zarząd majątkiem prywatnym
- Wcześniejsze decyzje (np. oświadczenie o kontynuacji działalności spadkodawcy) nie są nieodwracalne
- Wybór formy opodatkowania powinien odpowiadać rzeczywistemu charakterowi działalności
Dla sprzedaży nieruchomości:
- Sprzedaż po 5 latach od nabycia/wybudowania jest wolna od podatku dochodowego, jeśli następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT)
- Korzystanie z ogłoszeń internetowych i usług pośrednika nie przesądza o biznesowym charakterze sprzedaży
- Liczy się całokształt okoliczności, a w szczególności brak ciągłości i profesjonalnego charakteru działań
„Dla podatników kluczowe znaczenie ma odpowiednio przeprowadzony audyt podatkowy, który pozwoli zidentyfikować ryzyka i możliwości optymalizacji” – zauważa ekspert z firmy prowadzącej doradztwo podatkowe w Katowicach.
Różnice między PIT a VAT
Warto pamiętać, że kwalifikacja czynności dla celów podatku dochodowego (PIT) nie musi pokrywać się z kwalifikacją dla celów VAT. O tym, czy sprzedaż jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, decydują przesłanki z art. 15 ust. 2 tej ustawy.
Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dla przedsiębiorców korzystających z optymalizacji podatkowej w Katowicach, ta różnica w interpretacji przepisów może mieć kluczowe znaczenie podczas planowania transakcji.
Wnioski dla podatników
- Dokumentuj swoje intencje – przy zakupie nieruchomości warto udokumentować cel nabycia (np. na własne potrzeby mieszkaniowe)
- Rozważ timing sprzedaży – odczekanie 5 lat od nabycia/wybudowania może pozwolić na sprzedaż bez podatku dochodowego
- Zachowaj umiar w działaniach marketingowych – standardowe działania sprzedażowe są dopuszczalne, ale intensywna, profesjonalna promocja może sugerować działalność gospodarczą
- Zaplanuj strategię podatkową – profesjonalna optymalizacja podatkowa w Katowicach może przynieść wymierne korzyści
- W razie sporu skorzystaj z pomocy eksperta – doświadczony prawnik z Sosnowca specjalizujący się w postępowaniach podatkowych znacząco zwiększa szanse na korzystne rozstrzygnięcie
„Każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy. Niekorzystne interpretacje podatkowe często można skutecznie zakwestionować, szczególnie w świetle najnowszego orzecznictwa” – podkreśla doradca podatkowy z Katowic.
Podsumowanie
Najnowsze orzeczenia NSA stanowią dobrą wiadomość dla właścicieli nieruchomości. Sądy coraz częściej stają po stronie podatników, odrzucając automatyczne kwalifikowanie czynności jako działalności gospodarczej tylko na podstawie pojedynczych przesłanek, takich jak korzystanie z internetu czy usług pośrednika.
Jednocześnie warto pamiętać, że każda sprawa jest rozpatrywana indywidualnie, a organy podatkowe mogą próbować kwestionować prywatny charakter najmu czy sprzedaży. W przypadku otrzymania niekorzystnej interpretacji podatkowej, warto rozważyć podjęcie postępowania podatkowego przy wsparciu doświadczonego adwokata z Sosnowca lub doradcy podatkowego z Katowic.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W celu uzyskania indywidualnej porady dotyczącej Twojej sytuacji, skontaktuj się z naszym zespołem doradców podatkowych.
