Pn-Pt 10:00 - 16:00 
Fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą m.in. w zakresie najmu i dzierżawy. Według Dyrektora KIS dotyczy to jednak wyłącznie mienia, które do fundacji wniesiono lub które ona nabyła. Podnajem nieruchomości otrzymanych w użyczenie od fundatora albo wziętych w dzierżawę wykracza poza dozwoloną działalność i oznacza 25% CIT (interpretacja z 21 września 2026 r., 0111-KDIB1-2.4010.320.2026.3.END).
Plan fundacji
Fundacja zamierzała:
- zawrzeć z fundatorem umowę użyczenia jego mieszkań i oddać je w najem długoterminowy na cele mieszkaniowe, osobom niepowiązanym, po cenach rynkowych,
- wydzierżawić od spółki fundatora teren z budynkami użytkowymi i podnająć je dalej, również po cenach rynkowych.
Fundacja uważała, że czynsz z mieszkań będzie zwolniony z CIT (art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT), a od czynszu z budynków zapłaci 19% CIT, bo wyłączenie z art. 6 ust. 8 dotyczy najmu powiązanego z działalnością fundatora. Koszty – czynsz dzierżawny, podatek od nieruchomości, media, księgowość – chciała odliczać.
Co rozstrzygnął Dyrektor KIS
Organ przyznał fundacji rację w dwóch kwestiach:
- nieodpłatne używanie mieszkań fundatora to przychód z nieodpłatnego świadczenia, ale zwolniony z CIT,
- czynsz dzierżawny płacony spółce fundatora na warunkach rynkowych nie jest ukrytym zyskiem.
W najważniejszej kwestii stanowisko było jednak negatywne. Według KIS art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej, który pozwala na najem i dzierżawę, trzeba czytać razem z art. 2 ust. 1 – celem fundacji jest gromadzenie mienia i zarządzanie nim. Podnajem cudzych nieruchomości nie dotyczy mienia fundacji, więc jest działalnością niedozwoloną. Skutek: 25% CIT od dochodu z tej działalności (art. 24r ustawy o CIT), z prawem do odliczenia kosztów, w tym czynszu dzierżawnego.
Wykładnia jest sporna
Część doradców uważa stanowisko KIS za słuszne. Inni wskazują, że art. 5 ust. 1 pkt 2 nie wymaga, by wynajmowane mienie należało do fundacji – gdyby ustawodawca chciał takie ograniczenie wprowadzić, zapisałby je wprost. Sądy administracyjne bywają w sprawach fundacji korzystniejsze dla podatników niż organy – np. NSA w wyroku z 16 stycznia 2026 r. (II FSK 1136/24) uznał najem krótkoterminowy za działalność dozwoloną. W sprawie podnajmu cudzego mienia nie ma jeszcze orzecznictwa, a interpretacja może zostać zaskarżona.
Co to oznacza w praktyce
- Najpierw wniesienie, potem najem. Jeśli fundacja ma czerpać przychody z nieruchomości fundatora, bezpieczniej jest wnieść je do fundacji (z uwzględnieniem skutków w PIT, PCC i VAT) niż je użyczać.
- Dochód poza fundacją. Fundator może też sam wynajmować nieruchomości i przekazywać fundacji środki, np. jako kolejne wniesienie mienia.
- Najem do podmiotów powiązanych. Najem nieruchomości wykorzystywanych w działalności fundatora, beneficjenta lub podmiotu powiązanego wyłącza zwolnienie – nawet gdy mienie należy do fundacji.
- Zmiany od 2027 r. Rządowy projekt zmian w opodatkowaniu fundacji (druk sejmowy nr 3148) zaostrza też zasady dotyczące najmu krótkoterminowego. Pisaliśmy o nim w artykule fundacja rodzinna – zmiany od 2027 r..
Jak pomagamy
Zakładamy i obsługujemy fundacje rodzinne – od analizy majątku i skutków podatkowych jego wniesienia, przez statut, po bieżące doradztwo i indywidualne interpretacje podatkowe.
Masz podobną sprawę? Umów spotkanie.
Opracowanie na podstawie interpretacji Dyrektora KIS z 21 września 2026 r. (0111-KDIB1-2.4010.320.2026.3.END) i informacji opublikowanych w Dzienniku Gazecie Prawnej. Stan prawny na 8 października 2026 r. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie.
