Pn-Pt 10:00 - 16:00 
Istotna zmiana w interpretacji przepisów VAT dotyczących małżonków
Małżonkowie podatnikiem VAT -Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał 4 kwietnia 2025 roku przełomowe orzeczenie (sygn. C-213/24), które może znacząco wpłynąć na sposób rozliczeń podatkowych osób pozostających w związku małżeńskim. Zgodnie z wyrokiem, małżeństwo sprzedające nieruchomość z majątku wspólnego powinno być traktowane jako jeden podatnik VAT, a nie jako dwóch odrębnych podatników. Co więcej, osoba fizyczna powierzająca pełnomocnikowi działania mające na celu uatrakcyjnienie działki przed sprzedażą może zostać uznana za podatnika VAT.
Dla wielu naszych klientów z regionu Katowic i Sosnowca wyrok ten będzie miał istotne znaczenie praktyczne, dlatego nasz zespół specjalistów z zakresu doradztwa podatkowego przygotował analizę najważniejszych aspektów tego orzeczenia.
Kluczowe tezy wyroku TSUE
Trybunał zajął stanowisko w dwóch istotnych kwestiach:
- Status podatnika VAT przy sprzedaży gruntu – Za podatnika VAT należy uznać osobę fizyczną, która sprzedaje grunt stanowiący część jej majątku prywatnego, jeśli powierza przygotowanie tej sprzedaży profesjonalnemu pełnomocnikowi. Dzieje się tak w przypadku, gdy pełnomocnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, wykorzystując środki podobne do tych, którymi posługują się przedsiębiorcy.
- Małżonkowie jako jeden podatnik VAT – Małżeństwo sprzedające działkę z majątku wspólnego powinno być traktowane jako jeden podatnik VAT, a nie jak dwóch odrębnych podatników.
Praktyczne konsekwencje wyroku dla podatników
Wyrok TSUE może mieć poważne implikacje dla osób planujących sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego. Jak zauważa nasz ekspert ds. postępowań podatkowych, obecna praktyka organów podatkowych często kwalifikuje takie transakcje jako czynności opodatkowane VAT, jeśli sprzedającemu można przypisać działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy.
Ryzyko uznania za podatnika VAT
Szczególną uwagę należy zwrócić na powierzanie pełnomocnictw w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W praktyce często spotykana jest sytuacja, gdy nabywca (np. deweloper) podpisuje z właścicielem umowę przedwstępną i otrzymuje pełnomocnictwo do dokonania podziału działki czy zmiany jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z wyrokiem TSUE, takie działania mogą skutkować uznaniem sprzedającego za podatnika VAT, co wiąże się z obowiązkiem rejestracji, wystawiania faktury i składania deklaracji podatkowych.
Profesjonalny audyt podatkowy przed planowaną transakcją może pomóc zidentyfikować ryzyka i opracować optymalną strategię sprzedaży nieruchomości – podkreśla nasz doradca podatkowy z Katowic.
Jak minimalizować ryzyko fiskalne?
Aby uniknąć kwalifikacji jako podatnik VAT, właściciel nieruchomości powinien rozważyć sprzedaż gruntu w stanie niezmienionym. Oznacza to rezygnację z działań takich jak odrolnienie czy podział działki. Dozwolone aktywności, niepowodujące automatycznej kwalifikacji jako podatnik VAT, to standardowe czynności marketingowe jak zamieszczenie ogłoszenia, zaangażowanie pośrednika czy oznaczenie nieruchomości tablicą „na sprzedaż”.
Należy jednak pamiętać, że sprzedaż działki rolnej zwykle przynosi mniejszy zysk niż działki budowlanej. W takich sytuacjach kluczowe jest indywidualne doradztwo podatkowe, które uwzględni zarówno aspekty VAT, jak i podatku dochodowego (np. możliwość zwolnienia przy sprzedaży po upływie 5 lat).
Konieczność zmian legislacyjnych
Wyrok TSUE będzie wymagał dostosowania polskich przepisów, gdyż obecna ustawa o VAT nie reguluje wprost kwestii opodatkowania transakcji dokonywanych przez małżonków. Jak wskazuje nasz prawnik z Sosnowca, specjalizujący się w interpretacjach podatkowych, dotychczasowa praktyka urzędów skarbowych była niejednolita – niektóre uznawały, że każdy małżonek powinien rozliczyć VAT od połowy wartości sprzedaży, inne akceptowały rozliczenie całości podatku przez jednego z małżonków.
Dostosowanie przepisów będzie wymagać nie tylko nowelizacji ustawy o VAT w zakresie dotyczącym sprzedaży nieruchomości i najmu, ale także modyfikacji systemów informatycznych administracji podatkowej. Obecnie małżonkowie nie mogą zarejestrować się jako jeden podatnik ze wspólnym numerem NIP, co uniemożliwia rozliczenia zgodne z wytycznymi TSUE.
Czy będzie konieczna korekta wcześniejszych rozliczeń?
Istotnym pytaniem dla podatników jest kwestia ewentualnej korekty wcześniejszych rozliczeń. Dotychczasowa praktyka Ministerstwa Finansów wskazuje, że w przypadku wyroków TSUE zmieniających zasady opodatkowania, wydawane są interpretacje ogólne, które wyłączają konieczność korygowania przeszłych rozliczeń. Jednak każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy, dlatego osoby, których może dotyczyć omawiana problematyka, powinny rozważyć konsultację z doradcą podatkowym.
Stan faktyczny sprawy rozpatrywanej przez TSUE
Sprawa, która stała się podstawą orzeczenia TSUE, dotyczyła małżonków, którzy w 1989 roku otrzymali w darowiźnie gospodarstwo rolne. Nieruchomość weszła do ich wspólnego majątku. W 2011 roku małżonkowie postanowili sprzedać grunt i zawarli w tym celu umowę ze spółką, która jako pełnomocnik miała podzielić nieruchomość na mniejsze działki oraz przeprowadzić procedurę odrolnienia.
Pełnomocnik był odpowiedzialny za zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych, zmianę przeznaczenia działek w planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane), uzbrojenie nieruchomości, reklamę oraz przygotowanie dokumentów do aktów notarialnych. Sprzedaż nastąpiła w latach 2017-2021, co stało się podstawą sporu z organami podatkowymi.
Urząd skarbowy uznał, że sprzedaż stanowiła działalność gospodarczą podlegającą VAT, argumentując że działania pełnomocnika świadczą o profesjonalnym, ciągłym i zorganizowanym charakterze sprzedaży. Małżonkowie twierdzili z kolei, że była to jedynie forma zarządzania majątkiem osobistym, niepodlegająca VAT.
Wsparcie dla klientów
Jako kancelaria oferująca kompleksowe usługi doradztwa podatkowego w Katowicach, zapewniamy naszym klientom profesjonalne wsparcie w zakresie optymalizacji podatkowej oraz reprezentacji w postępowaniach podatkowych. Dla osób planujących transakcje sprzedaży nieruchomości oferujemy:
- Indywidualne konsultacje z doradcą podatkowym
- Analizę planowanych transakcji pod kątem ryzyka podatkowego
- Przygotowanie wniosków o interpretacje podatkowe
- Reprezentację w postępowaniach przed organami podatkowymi
Nasi prawnicy z Sosnowca i doradcy podatkowi z Katowic pozostają do Państwa dyspozycji.
Autor: Zespół prawno-podatkowy Kancelarii
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
