Pn-Pt 10:00 - 16:00 
Najem lokalu niemieszkalnego a VAT może być podatkową pułapką. Sam fakt, że najemcy faktycznie mieszkają w lokalu, nie wystarczy do zastosowania zwolnienia przewidzianego dla najmu na cele mieszkaniowe.
Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dotyczącym lokalu wynajmowanego bezpośrednio studentom. Dla właścicieli nieruchomości najważniejszy wniosek jest prosty: przed zastosowaniem zwolnienia trzeba sprawdzić nie tylko sposób wykorzystania lokalu, lecz także jego formalny charakter.
Kiedy najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT?
Zwolnienie z VAT obejmuje wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, świadczony na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wszystkie te przesłanki muszą zostać spełnione łącznie.
Oznacza to, że trzeba oddzielnie sprawdzić:
- czy wynajmujący świadczy usługę na własny rachunek,
- czy nieruchomość ma charakter mieszkalny,
- czy najemca wykorzystuje ją wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Charakter nieruchomości i cel jej wykorzystania nie są tym samym. Lokal może być faktycznie używany do mieszkania, a jednocześnie pozostawać formalnie lokalem niemieszkalnym. W takim przypadku zastosowanie zwolnienia staje się ryzykowne.
Najem lokalu niemieszkalnego a VAT – czego dotyczył spór?
Sprawa rozpoznana przez NSA dotyczyła lokalu wyodrębnionego jako niemieszkalny. Znajdował się on wprawdzie w budynku figurującym w ewidencji gminnej jako mieszkalny, ale dla samego lokalu założono odrębną księgę wieczystą, w której wskazano jego niemieszkalny charakter.
Lokal składał się z pokoi oraz niewielkich samodzielnych części mieszkalnych. Właściciel wynajmował je bezpośrednio studentom, najczęściej na rok. Umowy nie pozwalały na prowadzenie w lokalu działalności gospodarczej.
Wynajmujący uważał, że powinien korzystać ze zwolnienia z VAT. Argumentował, że lokal został przystosowany do zamieszkania, a najemcy rzeczywiście wykorzystywali go wyłącznie jako miejsce zamieszkania.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zaakceptował tego stanowiska. Uznał, że cel mieszkaniowy został spełniony, ale przedmiotem najmu nadal pozostawał lokal niemieszkalny.
Dlaczego WSA przyznał rację wynajmującemu?
WSA w Poznaniu w wyroku o sygn. I SA/Po 457/23 przyjął podejście korzystne dla właściciela. Zdaniem sądu ustawa o VAT nie uzależnia zwolnienia wyłącznie od formalnego oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.
WSA uznał, że należy uwzględnić rzeczywisty sposób korzystania z lokalu. Skoro studenci faktycznie w nim mieszkali, a działalność gospodarcza została wyłączona, lokal służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Na tej podstawie sąd pierwszej instancji stwierdził, że najem może korzystać ze zwolnienia. Rozstrzygnięcie zostało jednak zaskarżone, a NSA ostatecznie uchylił korzystny dla właściciela wyrok.
NSA: rzeczywisty cel mieszkaniowy nie wystarczy
NSA w wyroku z 8 lipca 2026 r., sygn. I FSK 2202/23, uznał, że nie można oceniać charakteru lokalu wyłącznie przez pryzmat jego faktycznego wykorzystania.
Sąd rozdzielił dwie przesłanki zwolnienia: mieszkalny charakter nieruchomości oraz mieszkaniowy cel najmu. To, że studenci wykorzystują lokal jako miejsce zamieszkania, potwierdza cel mieszkaniowy. Nie zmienia jednak formalnego charakteru lokalu wskazanego w księdze wieczystej.
W rezultacie najem lokalu zakwalifikowanego jako niemieszkalny nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla nieruchomości mieszkalnych, nawet jeśli najemcy faktycznie w nim mieszkają. Wyrok NSA zakończył tym samym spór na korzyść fiskusa.
To rozstrzygnięcie ma znaczenie nie tylko dla najmu studentom. Podobne ryzyko może wystąpić w przypadku lokali usługowych, biurowych lub użytkowych przystosowanych do zamieszkania bez odpowiedniej zmiany ich formalnego przeznaczenia.
Co powinien sprawdzić właściciel nieruchomości?
Przed zastosowaniem zwolnienia z VAT nie należy ograniczać się do zapisania w umowie, że lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Potrzebna jest również analiza dokumentacji nieruchomości.
Warto zweryfikować:
- oznaczenie lokalu w księdze wieczystej,
- jego formalne przeznaczenie,
- dokumenty dotyczące wyodrębnienia lokalu,
- sposób ujawnienia nieruchomości w odpowiednich rejestrach,
- treść umowy najmu,
- rzeczywisty sposób korzystania z lokalu przez najemców.
Jeżeli dokumenty wskazują, że lokal jest niemieszkalny, samo wpisanie celu mieszkaniowego do umowy nie rozwiąże problemu. Pomocny może być audyt prawny nieruchomości połączony z analizą skutków podatkowych.
Jak ograniczyć ryzyko podatkowe?
Podatnik, który dotychczas stosował zwolnienie do wynajmu lokalu niemieszkalnego, powinien sprawdzić swoje rozliczenia. Konsekwencją błędnej kwalifikacji może być zaległy VAT wraz z odsetkami.
Nie oznacza to, że w każdej sytuacji należy od razu składać korekty. Najpierw trzeba przeanalizować dokumenty, okresy rozliczeniowe, treść umów i indywidualne okoliczności sprawy. W niektórych przypadkach zasadne może być wystąpienie o interpretację podatkową.
Przegląd warto przeprowadzić również przed zakupem nieruchomości przeznaczonej na wynajem. Zakładana rentowność inwestycji może się istotnie zmienić, jeżeli do czynszu trzeba będzie doliczać VAT albo rozliczać go w otrzymywanej kwocie. Takie ryzyko powinno zostać uwzględnione w audycie podatkowym.
Jak pomagamy
SN Kancelaria łączy obsługę prawną nieruchomości z doradztwem podatkowym. Sprawdzamy formalny status lokalu, umowy najmu oraz prawidłowość rozliczeń VAT. Reprezentujemy również właścicieli nieruchomości w postępowaniach przed organami podatkowymi i sądami administracyjnymi.
Chcesz sprawdzić, czy prawidłowo rozliczasz VAT od najmu? Umów spotkanie.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie.
