Pn-Pt 10:00 - 16:00 
Przez rok Ministerstwo Finansów kilka razy zapowiadało ograniczenie ulgi mieszkaniowej – najpierw dla osób, które mają inne mieszkanie, potem do jednego skorzystania na 3 lata. Ostatecznie z tych zmian zrezygnowano. Projekt nowelizacji PIT, który rząd przyjął 22 września 2026 r., ulgi mieszkaniowej już nie zmienia. W 2026 r. ulga działa na dotychczasowych zasadach.
Na czym polega ulga mieszkaniowa
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją nabyto, oznacza 19% PIT od dochodu. Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT pozwala tego podatku nie płacić, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Gdy na cele mieszkaniowe pójdzie tylko część pieniędzy, zwolniona jest proporcjonalna część dochodu.
Własne cele mieszkaniowe to m.in. zakup mieszkania lub domu, budowa, rozbudowa, remont i spłata kredytu zaciągniętego na te cele.
Co zapowiadano i co z tego zostało
- Wrzesień 2025 r. – pierwsza wersja projektu UD116: ulga tylko dla osoby, która nie ma innego mieszkania ani domu (lub ma w nim mniej niż 50% udziału), z kilkoma wyjątkami, np. dla lokalu odziedziczonego. Zmiana miała obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Nie weszła w życie, bo rząd nie przyjął projektu w 2025 r.
- Marzec 2026 r. – nowa wersja: zamiast warunku braku innego lokalu limit czasowy. Ulga nie przysługiwałaby, gdyby podatnik korzystał z niej w 3 latach poprzedzających rok sprzedaży. Start: 1 stycznia 2027 r.
- Lipiec 2026 r. – Ministerstwo Finansów usunęło zmiany w uldze mieszkaniowej z projektu w całości.
- 22 września 2026 r. – Rada Ministrów przyjęła projekt bez ograniczenia ulgi. Pozostałe zmiany w PIT i CIT z tego pakietu mają wejść w życie 1 stycznia 2027 r.
Nie ma więc dziś limitu liczby posiadanych mieszkań ani limitu częstotliwości korzystania z ulgi. Bez zmian zostają też terminy: 5 lat dla zwolnienia samej sprzedaży i 3 lata na wydanie pieniędzy.
Co mówią sądy
Skoro przepisy się nie zmieniają, o zakresie ulgi decyduje orzecznictwo. Przez lata dominowało szerokie rozumienie „własnych celów mieszkaniowych” – sądy uznawały ulgę także wtedy, gdy podatnik miał już inne mieszkania. W ostatnich miesiącach pojawiły się rozstrzygnięcia, które warto znać:
- NSA, 12 grudnia 2025 r., II FSK 480/23 – zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem nie realizuje własnych celów mieszkaniowych; potrzebne jest zamieszkanie w nabytym lokalu. To węższe podejście niż w części wcześniejszych wyroków.
- WSA w Warszawie, 25 marca 2026 r., III SA/Wa 2709/25 – opóźnienie dewelopera w zawarciu umowy przenoszącej własność nie odbiera ulgi, jeśli podatnik wydał pieniądze w terminie.
Na co uważać przy sprzedaży w 2026 r.
- Zamiar zamieszkania. Najbezpieczniej, gdy nowa nieruchomość rzeczywiście służy mieszkaniu podatnika. Zakup „pod wynajem” jest dziś najczęstszym źródłem sporów.
- Termin 3 lat. Liczy się od końca roku sprzedaży – przy sprzedaży w 2026 r. pieniądze trzeba wydać do 31 grudnia 2029 r.
- Dokumenty. Wydatki trzeba udokumentować (umowy, faktury, potwierdzenia przelewów), a w PIT-39 wykazać dochód zwolniony.
- Pierwsza wersja zeznania. Jeśli w momencie składania PIT-39 pieniądze nie są jeszcze wydane, podatnik wykazuje planowane wydatki, a gdy planu nie zrealizuje – składa korektę i płaci podatek z odsetkami.
Projekt jest teraz w Sejmie. Jeśli w trakcie prac posłowie wrócą do tematu ulgi, zaktualizujemy ten tekst.
Jak pomagamy
Przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat sprawdzamy, czy przysługuje ulga mieszkaniowa i jak rozliczyć PIT. Obsługujemy też same transakcje: zakup i sprzedaż nieruchomości. Zobacz też: doradca podatkowy.
Masz podobną sprawę? Umów spotkanie.
Stan prawny na 2 października 2026 r. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie.
