Podatek od najmu nieruchomości w Hiszpanii – jak rozliczyć się w Polsce po zmianach w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania?

Podatek od najmu nieruchomości w Hiszpanii – Posiadasz nieruchomość w słonecznej Hiszpanii, którą wynajmujesz? Uważaj – zmiany wprowadzone w 2023 roku przez Konwencję MLI do umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią mogą oznaczać, że będziesz musiał zapłacić podatek również w Polsce. Nasz zespół doradców podatkowych z Katowic przygotował kompleksowe wyjaśnienie, jak poprawnie rozliczyć przychody z najmu zagranicznej nieruchomości i uniknąć problemów z fiskusem.

Kluczowa zmiana: metoda proporcjonalnego odliczenia zamiast wyłączenia z progresją

Najważniejsza zmiana, która wpłynęła na opodatkowanie najmu nieruchomości położonych w Hiszpanii, to zastąpienie metody wyłączenia z progresją metodą proporcjonalnego odliczenia. Co to oznacza w praktyce?

Przed zmianą: dochód osiągnięty z najmu w Hiszpanii był wyłączony z podstawy opodatkowania w Polsce – płaciłeś podatek tylko w Hiszpanii.

Po zmianie: jesteś zobowiązany doliczyć przychody z najmu nieruchomości położonych w Hiszpanii do przychodów z najmu w Polsce. Możesz natomiast pomniejszyć podatek do zapłaty w Polsce o podatek zapłacony w Hiszpanii, ale tylko proporcjonalnie i nie zawsze w całości.

Ta zmiana znacząco wpływa na rozliczenia podatkowe polskich podatników posiadających nieruchomości w Hiszpanii. W razie wątpliwości interpretacyjnych, warto skonsultować się z ekspertami w zakresie interpretacji podatkowych, którzy pomogą wyjaśnić wszelkie niejasności związane z nowymi przepisami.

Najem prywatny w Polsce – tylko ryczałt

Przypominamy, że od 2024 roku najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) w Polsce może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma możliwości rozliczania się według skali podatkowej (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT).

Główne cechy ryczałtu od najmu:

• Brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu (remontów, wyposażenia itp.)
• Stawka 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł
• Stawka 12,5% dla nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł
• Rozliczenie w deklaracji PIT-28 do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym

Jeśli nie jesteś pewien, czy Twój przypadek podlega opodatkowaniu ryczałtem, zalecamy skorzystanie z usług doradcy podatkowego w Katowicach lub okolicach. Profesjonalne doradztwo podatkowe pozwoli uniknąć kosztownych błędów rozliczeniowych.

Jak działa metoda proporcjonalnego odliczenia? Praktyczne przykłady

Metoda proporcjonalnego odliczenia pozwala na pomniejszenie podatku do zapłaty w Polsce o podatek zapłacony za granicą. Jednak nie zawsze będziesz mógł odliczyć cały podatek zapłacony w Hiszpanii. Zobaczmy to na dwóch przykładach:

Przykład 1: Tylko najem w Hiszpanii

Załóżmy, że osiągnąłeś następujące wyniki z najmu nieruchomości w Hiszpanii:

• Przychód: 50 000 zł
• Koszty: 20 000 zł
• Dochód: 30 000 zł
• Podatek zapłacony w Hiszpanii (19%): 5 700 zł

W Polsce musisz zapłacić ryczałt od przychodów, czyli:

• 50 000 zł × 8,5% = 4 250 zł

Ponieważ podatek zapłacony w Hiszpanii (5 700 zł) jest wyższy od należnego w Polsce (4 250 zł), możesz odliczyć całą kwotę polskiego podatku. W rezultacie nie dopłacisz podatku w Polsce.

W przypadku skomplikowanych rozliczeń warto rozważyć przeprowadzenie audytu podatkowego, który pomoże zidentyfikować obszary potencjalnego ryzyka podatkowego i możliwości optymalizacyjne.

Przykład 2: Najem w Hiszpanii i w Polsce

Sytuacja komplikuje się, gdy masz również przychody z najmu w Polsce:

• Przychód z najmu w Hiszpanii: 50 000 zł
• Przychód z najmu w Polsce: 100 000 zł
• Łączny przychód: 150 000 zł
• Podatek należny w Polsce od łącznych przychodów: 14 750 zł (według odpowiednich stawek ryczałtu)
• Podatek zapłacony w Polsce w trakcie roku: 8 500 zł
• Podatek zapłacony w Hiszpanii: 5 700 zł

W tym przypadku musisz obliczyć limit podatku hiszpańskiego, który możesz odliczyć: (50 000 zł ÷ 150 000 zł) × 14 750 zł = 4 917 zł

Podatek do zapłaty w Polsce:

• Należny: 14 750 zł – 4 917 zł = 9 833 zł
• Do dopłaty: 9 833 zł – 8 500 zł = 1 333 zł

Jak widać, mimo zapłacenia podatku w Hiszpanii, musisz dodatkowo dopłacić 1 333 zł w Polsce.

W przypadku takiej złożonej sytuacji podatkowej, rekomendujemy skonsultowanie się z prawnikiem z Sosnowca lub pobliskich Katowic, specjalizującym się w prawie podatkowym, który pomoże przeanalizować Twoją indywidualną sytuację i zaproponuje najkorzystniejsze rozwiązania.

Ważne warunki odliczenia podatku zapłaconego w Hiszpanii

Pamiętaj o kluczowych zasadach odliczania podatku:

1. Podatek musi być faktycznie zapłacony – nie wystarczy, że znasz kwotę do zapłaty lub że termin płatności już minął. Potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 24 sierpnia 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.389.2023.2.MZ).
2. Odliczenie jest proporcjonalne – można odliczyć podatek zapłacony w Hiszpanii tylko do wysokości podatku przypadającego proporcjonalnie na przychód uzyskany w Hiszpanii.
3. Obowiązek doliczenia przychodów – musisz doliczyć przychody z najmu nieruchomości położonych w Hiszpanii do przychodów z najmu w Polsce, nawet jeśli płaciłeś ryczałt w ciągu roku tylko od polskich przychodów.

W przypadku spornych kwestii związanych z interpretacją przepisów, warto uzyskać profesjonalną interpretację podatkową lub skonsultować się z adwokatem z Sosnowca specjalizującym się w sprawach podatkowych. Profesjonalna pomoc prawna może zapobiec potencjalnym postępowaniom podatkowym w przyszłości.

Dlaczego czasem trzeba dopłacić podatek w Polsce?

Istnieją dwa główne powody, dla których możesz być zobowiązany do dopłaty podatku w Polsce:

1. Różnice w rozliczaniu kosztów – w Hiszpanii podatek płaci się od dochodu (przychód minus koszty), a w Polsce ryczałt płaci się od przychodu, bez możliwości odliczenia kosztów. Jeśli ponosisz duże koszty utrzymania nieruchomości w Hiszpanii, to obniżają one podstawę opodatkowania w Hiszpanii, ale nie wpływają na podatek w Polsce.
2. Limit odliczenia – jak pokazaliśmy w przykładzie 2, możesz odliczyć podatek zapłacony w Hiszpanii tylko do wysokości określonej proporcjonalnie. Jeśli masz również inne przychody z najmu w Polsce, limit odliczenia może być niższy niż podatek faktycznie zapłacony w Hiszpanii.

W sytuacjach, gdy stoisz przed skomplikowanym rozliczeniem podatkowym, warto skorzystać z usług profesjonalisty zajmującego się optymalizacją podatkową. Specjaliści z Katowic mogą pomóc w legalnym wykorzystaniu dostępnych przepisów, aby zminimalizować obciążenia podatkowe w granicach obowiązującego prawa.

Podsumowanie

Konwencja MLI wprowadzona w 2023 roku istotnie wpłynęła na sposób opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości położonych w Hiszpanii. Jako polski rezydent podatkowy jesteś zobowiązany do:

• Wykazania przychodów z najmu hiszpańskich nieruchomości w PIT-28
• Obliczenia podatku według stawek ryczałtu (8,5% lub 12,5%)
• Proporcjonalnego odliczenia podatku zapłaconego w Hiszpanii
• Dopłacenia różnicy, jeśli podatek należny w Polsce po odliczeniu jest wyższy niż wpłacone zaliczki

Jeśli masz wątpliwości dotyczące rozliczenia podatku od najmu nieruchomości zagranicznej lub obawiasz się postępowania podatkowego w tej sprawie, warto skonsultować się z prawnikiem z Sosnowca lub doradcą podatkowym z Katowic. Specjaliści z zakresu doradztwa podatkowego pomogą prawidłowo wypełnić deklarację podatkową i uniknąć potencjalnych problemów z organami podatkowymi.

---

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. W przypadku indywidualnych pytań z zakresu audytu podatkowego, optymalizacji podatkowej w Katowicach lub potrzeby profesjonalnej pomocy w interpretacjach podatkowych, zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami.