Pn-Pt 10:00 - 16:00 Od 2023 r. polski rezydent, który wynajmuje mieszkanie w Hiszpanii, rozlicza ten przychód także w Polsce. Wcześniej dochód z hiszpańskiej nieruchomości był w Polsce zwolniony (metoda wyłączenia z progresją). Zmiana wynika z konwencji MLI i dotyczy przychodów od 1 stycznia 2023 r. Poniżej opisujemy, jak wygląda rozliczenie w 2026 r. po obu stronach.
Skąd zmiana
Umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią z 1979 r. zmodyfikowała wielostronna konwencja MLI. Na jej podstawie metodę wyłączenia zastąpiła metoda proporcjonalnego odliczenia (art. 5 ust. 6 MLI). Dla Hiszpanii nowa metoda ma zastosowanie od 1 stycznia 2023 r. Od tego czasu nie podpisano nowej umowy ani protokołu.
Hiszpania nadal ma prawo opodatkować dochód z nieruchomości położonej na jej terytorium. Polska również go opodatkowuje, ale odlicza podatek zapłacony w Hiszpanii.
Rozliczenie w Polsce: ryczałt i PIT-28
- Forma opodatkowania. Od 2023 r. najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 tys. zł przychodu i 12,5% od nadwyżki. Dotyczy to również najmu nieruchomości za granicą.
- Wspólny limit. Przychód z Hiszpanii wlicza się do limitu 100 tys. zł razem z przychodem z najmu w Polsce. Małżonkowie mogą złożyć oświadczenie, że całość rozlicza jedno z nich – wtedy limit wynosi 200 tys. zł.
- Zaliczki. Ryczałt płaci się miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca (lub kwartalnie), a zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia.
- Odliczenie podatku hiszpańskiego. Podatek zapłacony w Hiszpanii odlicza się w zeznaniu rocznym (art. 12 ust. 12 ustawy o ryczałcie w zw. z art. 27 ust. 8–9a ustawy o PIT). Odliczenie jest ograniczone do tej części polskiego ryczałtu, która proporcjonalnie przypada na przychód z Hiszpanii. Podatek musi być rzeczywiście zapłacony.
- Kursy walut. Przychód przelicza się po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego przed dniem jego uzyskania, a podatek hiszpański – po kursie z dnia roboczego poprzedzającego dzień jego zapłaty.
Dyrektor KIS potwierdza to rozliczenie w interpretacjach, np. z 28 sierpnia 2025 r. (0112-KDIL2-2.4011.580.2025.2.KP – najem krótkoterminowy w Hiszpanii) i z 23 grudnia 2025 r. (0114-KDIP3-2.4011.908.2025.2.MT – rozliczenie małżonków).
Rozliczenie w Hiszpanii
- IRNR 19%. Rezydenci UE i EOG płacą w Hiszpanii podatek od dochodu nierezydentów według stawki 19% i mogą odliczyć koszty bezpośrednio związane z najmem (np. podatek od nieruchomości IBI, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, amortyzację).
- Modelo 210. Deklarację składa się kwartalnie albo – od 2024 r. – zbiorczo za cały rok w styczniu następnego roku.
- Renta imputada. Za okresy, w których mieszkanie nie jest wynajmowane, Hiszpania pobiera podatek od dochodu przypisanego (1,1% lub 2% wartości katastralnej, proporcjonalnie do okresu). Polska takiego dochodu nie opodatkowuje, więc ten podatek co do zasady nie zmniejszy polskiego ryczałtu.
Kiedy trzeba dopłacić w Polsce
Hiszpania opodatkowuje dochód (po kosztach), a Polska ryczałtem – przychód bez kosztów. To, czy w Polsce pojawi się dopłata, zależy więc od wysokości kosztów. Przykład dla podatnika, który ma tylko przychód z Hiszpanii:
- przychód 60 tys. zł, koszty 20 tys. zł: w Hiszpanii 19% × 40 tys. zł = 7,6 tys. zł; w Polsce 8,5% × 60 tys. zł = 5,1 tys. zł; odliczenie do 5,1 tys. zł – brak dopłaty,
- przychód 60 tys. zł, koszty 40 tys. zł: w Hiszpanii 19% × 20 tys. zł = 3,8 tys. zł; w Polsce 5,1 tys. zł; dopłata 1,3 tys. zł.
Z grubsza: dopłata pojawia się, gdy koszty w Hiszpanii przekraczają około 55% przychodu. Nadwyżki podatku hiszpańskiego ponad polski ryczałt nie da się odzyskać. Ulga abolicyjna w tym przypadku nie ma zastosowania.
Inne kraje
Tę samą zmianę (z wyłączenia na proporcjonalne odliczenie) MLI wprowadziła w umowach z wieloma państwami, m.in. z Portugalią (od 2021 r.), Grecją (od 2022 r.), Estonią (od 2023 r.), Bułgarią i Rumunią (od 2024 r.). Wykaz z datami publikuje Ministerstwo Finansów na stronie podatki.gov.pl. Więcej o najmie w innych krajach piszemy w artykule wynajem mieszkania za granicą a podatek w Polsce.
Jak pomagamy
Rozliczamy w Polsce dochody z nieruchomości za granicą, z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zobacz: doradca podatkowy, wynajem mieszkania za granicą a podatek w Polsce.
Masz podobną sprawę? Umów spotkanie.
Stan prawny na 2 października 2026 r. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie.
