Pn-Pt 10:00 - 16:00 
Kupujesz nowy dom, zanim sprzedasz dotychczasową nieruchomość? Ulga mieszkaniowa przed sprzedażą może stać się źródłem sporu z fiskusem. Według najnowszego stanowiska dyrektora KIS wcześniejszy wydatek nie zawsze pozwoli Ci uniknąć PIT, nawet jeśli po sprzedaży odzyskasz zaangażowane pieniądze.
Problem polega na tym, że organy podatkowe i sądy nie są zgodne, czy najpierw musisz uzyskać przychód ze sprzedaży, a dopiero później przeznaczyć środki na nową nieruchomość. Przy transakcjach opiewających na kilkaset tysięcy złotych kolejność podpisania umów może mieć istotne skutki finansowe.
Na czym polega ulga mieszkaniowa?
Jeżeli sprzedasz mieszkanie, dom albo działkę przed upływem pięciu lat od ich nabycia, co do zasady może powstać obowiązek zapłaty PIT od dochodu. Podatku można uniknąć w całości lub części, jeżeli spełnisz warunki ulgi mieszkaniowej.
Przychód ze sprzedaży trzeba przeznaczyć w ciągu trzech lat na własne cele mieszkaniowe. Może to być między innymi zakup mieszkania albo domu, w którym rzeczywiście będziesz realizować własne potrzeby mieszkaniowe.
W praktyce często pojawia się jednak problem: nowe lokum trzeba kupić, zanim znajdzie się nabywca poprzedniej nieruchomości. Powstaje wtedy pytanie, czy późniejsza sprzedaż pozwala objąć ulgą wydatki poniesione wcześniej.
Ulga mieszkaniowa przed sprzedażą według dyrektora KIS
W interpretacji z 7 lipca 2026 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.473.2026.2.ACZ, dyrektor KIS przyjął stanowisko niekorzystne dla podatników.
Sprawa dotyczyła osób, które najpierw wpłaciły wkład własny przy zakupie domu. Większa część pieniędzy pochodziła z ich oszczędności, a mniejsza z zadatku otrzymanego w związku z planowaną sprzedażą działki. Do ostatecznej sprzedaży działki i zapłaty pozostałej ceny doszło już po zakupie domu.
Podatnicy chcieli objąć ulgą całą kwotę wydaną na nowe lokum. Dyrektor KIS uznał jednak, że zwolnieniem może być objęta jedynie część odpowiadająca wcześniej otrzymanemu zadatkowi. Pozostałe środki nie były jeszcze przychodem ze sprzedaży, ponieważ w momencie zakupu domu transakcja dotycząca działki nie została sfinalizowana.
Dlaczego otrzymany zadatek może mieć znaczenie?
Korzystne dla podatnika stanowisko w sprawie zadatku wynika z uchwały NSA z 17 lutego 2020 r., sygn. II FPS 4/19. Sąd uznał, że zadatek lub zaliczka otrzymane przy umowie przedwstępnej mogą zostać objęte ulgą mieszkaniową.
Konieczne jest jednak późniejsze zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży. Otrzymana wcześniej kwota musi również zostać zaliczona na poczet ceny sprzedawanej nieruchomości.
Oznacza to, że zadatek może być wydany na cel mieszkaniowy jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność. W ocenie fiskusa nie pozwala to jednak automatycznie objąć ulgą pozostałych wydatków sfinansowanych z oszczędności.
Sądy nie mówią jednym głosem
W wyroku z 14 czerwca 2023 r., sygn. II FSK 29/21, NSA uznał, że przepisy nie wymagają zachowania kolejności: najpierw sprzedaż starego mieszkania, a następnie zakup nowego.
Sprawa dotyczyła podatniczki, która znaczną część ceny nowego lokalu zapłaciła z oszczędności. Dopiero później sprzedała dotychczasowe mieszkanie. NSA potwierdził możliwość skorzystania z ulgi również w odniesieniu do wydatków poniesionych przed uzyskaniem przychodu.
Odmienne stanowisko zajęły jednak WSA w Szczecinie w prawomocnym wyroku z 22 stycznia 2025 r., sygn. I SA/Sz 529/24, oraz WSA we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z 15 kwietnia 2025 r., sygn. I SA/Wr 824/24.
Sądy przyjęły, że jeśli w momencie zakupu nowej nieruchomości podatnik nie ma jeszcze przychodu ani wierzytelności ze sprzedaży, nie może twierdzić, że wydał ten przychód na własne cele mieszkaniowe. Planowana w przyszłości sprzedaż miała być w tym przypadku niewystarczająca.
Czy musisz wydać dokładnie te same pieniądze?
Z orzecznictwa NSA wynika, że ulga mieszkaniowa nie zawsze wymaga wydania tych samych banknotów albo środków pochodzących bezpośrednio z przelewu od kupującego. Znaczenie może mieć wartość uzyskanego przychodu oraz faktyczne przeznaczenie odpowiedniej kwoty na własny cel mieszkaniowy.
NSA potwierdził takie podejście między innymi w wyrokach z 27 maja 2021 r., sygn. II FSK 3383/18, oraz z 25 kwietnia 2024 r., sygn. II FSK 946/21.
W obu tych sprawach podatnicy najpierw uzyskali jednak przychód ze sprzedaży, a dopiero później ponosili wydatki mieszkaniowe. Dlatego wyroki te nie rozwiązują jednoznacznie problemu zakupu dokonanego jeszcze przed sprzedażą poprzedniej nieruchomości.
Jak bezpiecznie zaplanować obie transakcje?
Jeżeli to możliwe, ustal harmonogram tak, aby najpierw zawrzeć umowę sprzedaży albo przynajmniej uzyskać zadatek, a następnie płacić za nowe lokum. Zadbaj też o jednoznaczne powiązanie zadatku z ceną wskazaną w ostatecznej umowie.
Zachowaj umowy przedwstępne, potwierdzenia przelewów i dokumenty pokazujące źródła finansowania. Ważne będą konkretne daty: zawarcia umów, otrzymania pieniędzy i poniesienia wydatków.
Jeżeli musisz kupić nowy dom przed sprzedażą poprzedniej nieruchomości, ryzyko warto ocenić jeszcze przed przekazaniem pieniędzy. Ze względu na rozbieżne orzecznictwo pomocne może być uzyskanie interpretacji podatkowej. Sam fakt istnienia korzystnego wyroku NSA nie gwarantuje, że urząd zaakceptuje Twoje rozliczenie w odmiennym stanie faktycznym.
Przy planowaniu sprzedaży i zakupu nieruchomości kolejność działań może zdecydować o wysokości podatku. Warto ustalić ją przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a nie dopiero podczas składania zeznania PIT.
Jak pomagamy
W SN Kancelaria analizujemy planowane transakcje, terminy płatności i źródła finansowania. Łącząc doświadczenie adwokata oraz doradcy podatkowego, pomagamy ocenić możliwość zastosowania ulgi, przygotować wniosek o interpretację i odpowiedzieć na pytania urzędu.
Chcesz sprawdzić, czy planowana kolejność sprzedaży i zakupu pozwoli Ci skorzystać z ulgi? Umów spotkanie.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie.
