Zwolnienie z VAT przy sprzedaży budynków w budowie – nowe orzecznictwo NSA wyjaśnia wątpliwości

Zwolnienie z VAT przy sprzedaży budynków to jedna z najczęściej dyskutowanych kwestii w praktyce podatkowej. Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego jednoznacznie rozstrzyga, kiedy sprzedaż budynku znajdującego się w trakcie budowy może być zwolniona z podatku od towarów i usług.

Znaczenie wyroku NSA dla zwolnienia z VAT w obrocie nieruchomościami

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 maja 2025 r. (I FSK 340/22) potwierdził stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wyjaśniając fundamentalną różnicę między środkami trwałymi a środkami trwałymi w budowie w kontekście zwolnień podatkowych.

Sprawa dotyczyła spółki, która nabyła od Straży Granicznej zabytkowy budynek magazynowy z XIX wieku. Obiekt nie nadawał się do użytkowania – brakowało w nim okien, drzwi oraz instalacji. Spółka poniosła znaczne nakłady na jego remont (przekraczające 30% wartości początkowej), jednak budynek nadal nie uzyskał funkcjonalności pozwalającej na jego wykorzystanie.

Doradca podatkowy Katowice reprezentujący spółkę argumentował, że transakcja powinna podlegać zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stanowisko organu podatkowego w postępowaniu podatkowym

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął odmienne stanowisko w toczącym się postępowaniu podatkowym. Organ uznał, że poniesienie nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku stanowi automatycznie jego „ulepszenie” w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Według interpretacji organu, taka sytuacja prowadzi do „ponownego pierwszego zasiedlenia”, co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z VAT. Stanowisko to oznaczałoby, że każda inwestycja w obiekt nieruchomości przekraczająca określony próg finansowy automatycznie skutkuje utratą prawa do zwolnienia podatkowego.

Profesjonalny audyt podatkowy przeprowadzony na zlecenie spółki wykazał jednak, że takie podejście może prowadzić do błędnych wniosków w praktyce stosowania przepisów VAT.

Przełomowe orzeczenie sądu w postępowaniach podatkowych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, a następnie NSA, nie zgodziły się ze stanowiskiem organu podatkowego. Sądy jednoznacznie stwierdziły, że budynek należy traktować jako środek trwały w budowie, a nie kompletny środek trwały.

Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia miało ustalenie, że pojęcie „ulepszenia” może odnosić się wyłącznie do środków trwałych, które już zostały oddane do użytkowania. W przypadku środków trwałych w budowie nie można mówić o ulepszeniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT.

Takie podejście w postępowaniach podatkowych oznacza większą ochronę praw podatników prowadzących inwestycje w nieruchomości wymagające znacznych nakładów remontowych.

Warunki zwolnienia z VAT – analiza prawno-podatkowa

NSA przywołał orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (wyrok z 16 listopada 2017 r., C-308/16) i wyjaśnił, że zastosowanie koncepcji ulepszenia wymaga spełnienia dwóch kumulatywnych warunków:

Warunek ilościowy Nakłady na ulepszenie muszą przekraczać 30% wartości początkowej obiektu. W analizowanej sprawie warunek ten został niewątpliwie spełniony.

Warunek jakościowy
Inwestycja musi doprowadzić do zmiany sposobu wykorzystania budynku lub istotnej zmiany warunków jego zasiedlenia. Kluczowe jest, aby obiekt uzyskał nową funkcjonalność.

Doświadczony prawnik Katowice specjalizujący się w prawie podatkowym podkreśla, że oba warunki muszą być spełnione łącznie – sama wysokość poniesionych nakładów nie wystarcza.

Praktyczne znaczenie dla optymalizacji podatkowej Katowice

Wyrok NSA ma szerokie konsekwencje dla praktyki prowadzenia inwestycji w nieruchomości:

Ochrona inwestorów remontujących obiekty zabytkowe Przedsiębiorcy nabywający obiekty wymagające gruntownych remontów mogą spokojnie inwestować bez obawy o utratę zwolnienia z VAT, jeśli obiekt nie uzyska finalnej funkcjonalności.

Znaczenie dokumentacji prawnej Kluczowe znaczenie ma właściwe udokumentowanie stanu technicznego obiektu oraz celów inwestycji. Optymalizacja podatkowa Katowice wymaga szczegółowej analizy każdego przypadku.

Wymogi formalne Jak podkreślił sędzia Włodzimierz Gurba, warunek jakościowy nie został spełniony nie tylko w aspekcie technicznym, ale również prawnym – obiekt nie posiadał pozwolenia na użytkowanie w żadnym zakresie.

Interpretacje podatkowe a praktyka orzecznicza

Analizowany wyrok pokazuje rozbieżności między interpretacjami podatkowymi wydawanymi przez organy a faktyczną praktyką orzeczniczą sądów administracyjnych. Interpretacje podatkowe organów często przyjmują restrykcyjne podejście, podczas gdy sądy bardziej szczegółowo analizują stan faktyczny każdej sprawy.

Doradztwo podatkowe Katowice w zakresie VAT od nieruchomości wymaga uwzględnienia nie tylko literalnego brzmienia przepisów, ale również aktualnego orzecznictwa sądowego. Przedsiębiorcy planujący znaczne inwestycje w nieruchomości powinni zasięgać profesjonalnej pomocy prawnej już na etapie planowania transakcji.

Zwolnienie z VAT – rekomendacje praktyczne

W świetle najnowszego orzecznictwa przedsiębiorcy powinni:

Właściwie klasyfikować nieruchomości Rozróżnienie między środkiem trwałym a środkiem trwałym w budowie ma fundamentalne znaczenie dla zastosowania zwolnień podatkowych.

Dokumentować stan techniczny Szczegółowa dokumentacja stanu technicznego obiektu przed i po inwestycji może okazać się kluczowa w ewentualnych sporach z organami podatkowymi.

Planować cele inwestycji Jasne określenie celów remontu i oczekiwanej funkcjonalności obiektu po zakończeniu prac ma istotne znaczenie prawne.

Zasięgać profesjonalnych opinii Skomplikowana materia zwolnień z VAT wymaga konsultacji z doświadczonymi specjalistami już na etapie planowania inwestycji.

Znaczenie dla przyszłych interpretacji podatkowych

Wyrok NSA może wpłynąć na przyszłą praktykę wydawania interpretacji podatkowych przez organy skarbowe. Sąd jednoznacznie wskazał, że automatyczne stosowanie 30-procentowego progu bez analizy aspektu jakościowego jest błędne.

Orzeczenie to stanowi ważny precedens dla wszystkich przedsiębiorców prowadzących działalność inwestycyjną w sektorze nieruchomości. Potwierdza również, że w przypadku wątpliwości dotyczących zwolnień z VAT warto skorzystać z profesjonalnego doradztwa i nie poprzestać na interpretacjach organów podatkowych.

Podsumowanie

Najnowszy wyrok NSA przyniósł długo oczekiwane wyjaśnienia w zakresie zwolnień z VAT przy sprzedaży budynków w budowie. Sąd jednoznacznie stwierdził, że pojęcie ulepszenia odnosi się wyłącznie do środków trwałych, a nie do środków trwałych w budowie. Dla praktyki oznacza to większą ochronę inwestorów remontujących obiekty, które nie uzyskały jeszcze pełnej funkcjonalności użytkowej.

Przedsiębiorcy planujący inwestycje w nieruchomości wymagające znacznych nakładów powinni skonsultować swoje plany z doświadczonym doradcą podatkowym, który pomoże właściwie zaplanować transakcję i uniknąć problemów z organami podatkowymi.