Pn-Pt 10:00 - 16:00 
Spadkobiercy odziedziczyli mieszkanie, a następnie przekazali je jednemu z nich za spłatą pozostałych. W akcie notarialnym nazwali to „umową o podział majątku wspólnego” i notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych. NSA w wyroku z 29 września 2026 r. (III FSK 821/25) uznał jednak, że była to umowa działu spadku i zniesienia współwłasności – a więc z PCC.
Stan faktyczny
Mieszkanie należało do majątku wspólnego małżonków. Po śmierci męża spadek odziedziczyli żona i troje dzieci. Dwa lata później zmarła żona, a jej udział odziedziczył wnuk. Współwłaścicielami lokalu zostały więc cztery osoby – troje dzieci i wnuk – każda z tytułu dziedziczenia.
W umowie notarialnej uzgodnili, że całe mieszkanie przejmie wnuk i spłaci dwoje z pozostałych spadkobierców.
Argumenty notariusza
Notariusz uznał, że umowa o podział majątku wspólnego nie mieści się w zamkniętym katalogu czynności opodatkowanych z art. 1 ustawy o PCC. Powołał się na uchwałę SN z 2 marca 1972 r. (III CZP 100/71): jeżeli w skład spadku wchodzi udział w majątku wspólnym małżonków, dział spadku powinien być poprzedzony podziałem tego majątku lub z nim połączony. Podkreślał też, że krąg spadkobierców po każdym z małżonków był inny, więc nie mogło chodzić o zwykły dział spadku.
Stanowisko organów i sądów
Organy podatkowe, WSA w Szczecinie (I SA/Sz 5/25) i NSA ocenili sprawę inaczej:
- po śmierci obojga małżonków mieszkanie nie było już ich majątkiem wspólnym, tylko współwłasnością spadkobierców,
- wszyscy uczestnicy umowy nabyli udziały w drodze dziedziczenia, a przejęcie lokalu przez wnuka wymagało, by pozostali zrzekli się swoich udziałów,
- spłaty były więc związane z działem spadku i zniesieniem współwłasności – czynnościami wprost wymienionymi w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy o PCC.
NSA podkreślił, że katalog czynności w ustawie o PCC jest zamknięty, ale organ może ocenić, że umowa nazwana inaczej jest w istocie działem spadku lub zniesieniem współwłasności.
Ile wynosi PCC i kto płaci
Przy dziale spadku i zniesieniu współwłasności PCC (2%) płaci się od wartości spłat lub dopłat – nie od wartości całej nieruchomości. Obowiązek ciąży na nabywcy rzeczy lub praw ponad przypadający mu udział, a przy umowie notarialnej podatek pobiera notariusz jako płatnik. Gdy notariusz go nie pobierze, organ może wydać decyzję wobec podatnika.
Co z tego wynika
- Treść, nie nazwa. O opodatkowaniu decyduje rzeczywisty charakter czynności. Nazwanie umowy „podziałem majątku wspólnego” nie zmieni skutków, jeśli majątek wspólny już nie istnieje.
- Kolejność czynności. Gdy w spadku jest udział w majątku wspólnym, a żyje drugi małżonek, podział majątku wspólnego i dział spadku można przeprowadzić łącznie – i wtedy skutki w PCC trzeba przeanalizować osobno dla każdej części.
- Spłaty a PIT. Przy późniejszej sprzedaży mieszkania znaczenie mają też daty nabycia i koszty – w tym spłaty. Warto zaplanować to przed podpisaniem umowy.
Więcej o rozliczeniu sprzedaży mieszkania piszemy w artykule o uldze mieszkaniowej.
Jak pomagamy
Przygotowujemy umowy działu spadku i zniesienia współwłasności z analizą skutków w PCC i PIT oraz pomagamy przy zakupie i sprzedaży nieruchomości. Reprezentujemy też podatników w sporach z organami – zobacz reprezentacja przed sądami.
Masz podobną sprawę? Umów spotkanie.
Opracowanie na podstawie wyroku NSA z 29 września 2026 r. (III FSK 821/25) i informacji opublikowanych w Dzienniku Gazecie Prawnej. Stan prawny na 8 października 2026 r. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie.
